一、案情

 原告江志文、邹三利与被告桂林市德天房地产开发有限公司（下称德天公司）于2007年9月7日签订了《商品房买卖合同》。由二原告购买被告开发的德天商业广场的某套房屋。《商品房买卖合同》约定被告应在2008年5月31日前将上述房屋交付给二原告。逾期不超过三十日，被告按日向二原告支付已交房款按万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过六十日后，二原告有权解除合同或者要求继续履行合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向二原告支付已交房款按万分之伍的违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款。

 2008年1月10日，桂林市建设与规划委员会下发【转发自治区建设厅关于印发《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》】的通知，桂林市建设工程质量安全监督站下发【关于举办《广西壮族自治区住宅质量逐套验收管理暂行办法》】学习班的通知，要求桂林市各建筑公司、监理公司、房产开发公司学习《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行办法》，被告学习培训后于2008年5月开始执行该暂行办法，对其开发的520余套商品房进行逐套验收。由于逐套验收的工序相对严格，被告于2008年10月20才将合同约定的商品房交付二原告，在逾期交房期间，2008年7月23日在桂林日报刊登了延期交房的公告。

 二、争议

本案是一起房屋买卖合同迟延履行引发的纠纷。2008年初桂林市发生的百年不遇的冰雪灾害造成了被告的建筑工程停工及返工，桂林市仲裁委员会曾作出裁决，确认2008年初桂林冰灾造成的工程延期时间为二十五天，对于该事实，原、被告均表示认可。双方当事人的争议在于：合同订立后，自治区建设厅颁布的关于印发《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》导致合同不能及时履行的情况，是否可列入不可抗力范围。

 三、评析

 1、我国民法关于不可抗力的规定。民法通则第一百五十三条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”立法上对不可抗力的界定，强调了不能预见、不能避免、不能克服的“三不能”标准。不能预见，是指债务人缔约时不能够合理地预见到该客观情况的发生；不能避免，是指该客观情况的发生具有必然性，是无可回避的；不能克服，是指该客观情况无法抗拒，债务人随已尽到最大的努力但仍不能正常履行其债务；只有三个不能的条件同时满足，才能构成不可抗力。我国民法通则和合同法没有明确不可抗力的适用范围。一般而言，对于自然灾害（包括水灾、旱灾、地震等），社会异常事件（如战争状态、军事行动、封锁禁运等），政抽象府行为是理论界和司法实务界都认同的典型的不可抗力情形。

 2、抽象行政行为应视为不可抗力。行政行为按行政相对人是否特定为标准，可以分为抽象行政行为和具体行政行为。抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政相对人所作的行政行为，包括行政立法行为和制定规范性文件行为。行政机关的抽象行政行为符合不可抗力的“（三不能）”标准，如因此导致合同不能履行应构成不可抗力。其一，抽象行政行为即行政法规，规章等规范性文件的制定颁布是不能预见的。普通民众对行政机关制定颁布法规规章的行为，鲜有途径预先获知，即便个别关涉广大民众利益、引起各界高度关注的行政立法行为，普通民众虽有耳闻，但在正式颁布之前，对该法规规章的具体内容以及何时颁布、何时生效、也完全无法预见。其二、抽象行政行为不能避免。如前所述，行政法规、规章等规范性文件的颁布实施，民众预见尚且不能，更不必说施加影响以阻止其出台了，因此避免难以实现。其三，抽象行政行为不能克服。行政行为突出的特征是其具有强制性。行政法规及其他规范性文件具有普遍的强制约束力，在某一区域乃至全国范围内的任何主体都必须遵守，不能抗拒，不能克服。

 具体到本案中，被告德天公司于2007年9月7日与二原告签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2008年5月31日前将房屋交付给二原告。广西壮族自治区《住宅质量逐套验收管理暂行办法》自2009年1月10日颁布，系争房屋因该规定而迟延交付。德天公司因抽象行政行为已无法在约定的时间履行合同，且该抽象行政行为对德天公司而言，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应构成不可抗力。不可抗力是法定免责事由。我国民法通则第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律规定的除外。”合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决驳回原告江志文、邹三利的诉讼请求。