【案情】

李某(A)将其所有的门面租赁给周某，双方约定（节录）：“租赁期至2013年12月31日止；不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”。2008年11月11日，周某将门面左半部分转让给沈某租赁，租赁期自2008年11月20日至2012年11年19日至。此后，周某与沈某共同将门面从中隔断，沈某经营门面的左半部分。沈某由于经营状况欠佳，经征得周某同意，将门面左半部分转让给黎某(A)租赁，收取了黎某(A)37000元转让费。黎某(A)进场经营后不久又将门面转让给了他人经营拉面。2011年3月4日，李某(A)死亡，李某(A)的继承人黎某(B)与李某(B)继承了该门面，2011年3月27日继承人解除了李某(A)与周某的租赁合同。3月31日，继承人与黎某(A)就租金交涉未果，就直接与拉面经营者签订租赁合同。

原告黎某(A)起诉被告沈某，黎某(B)、李某(B)与周某作为第三人参加诉讼。请求法院判决确认原告与被告的门面转让行为无效，被告返还原告40000元转让费。

【裁判】

驳回原告黎某(A)的诉讼请求。

【评析】

一、约定禁止转租的转租行为是否有效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，应当在六个月内提出异议。2008年11月周某将门面左半部分转让给沈某，李某(A)在两年多的时间里应当知道门面被转租的事实，虽然在租赁合同中约定不能转租，但李某(A)没在开始六个月内提出异议，所以周某与沈某的转租合同有效。

二、租赁合同概括转让行为是否有效

2010年10月，沈某将门面转租给黎某(A)后，黎某(A)按月交付的租金是根据周某指示存入其指定帐户。因此，周某、沈某、黎某(A)的法律关系应为沈某经周某同意将其对周某的合同权利义务概括转让与黎某(A)，黎某(A)即替代沈某成为周某合同的相对方。虽然原租赁合同被解除，但并不影响转租合同的有效性。转租合同无法继续履行，黎某可以向造成转租合同无法继续履行的责任人主张权利。

三、承租人能否要回转让费

合同法司法解释（二）第七条规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，可认定为合同法所称的“交易习惯”。门面转让费的收取符合交易习惯。由于门面转让费包含前业主的各种投入，受让方在签订合同时亦应充分估计转让费对经营成本的影响，因此门面转让费的收取亦是市场选择的结果，沈某收取黎某(A)转让费的行为合法。