【案情】

2009年11月，原告周星宇与被告万华房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定被告万华公司将其开发的“清风花园”的一户商品房卖给原告，总价32万元，双方至签订合同当日付清首付款9.7万元，余款22.3万元由原告向银行申请提供贷款方式支付。双方在合同附件中还约定，买受人在出卖人交房前还应当交纳有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费，如逾期未交则视为买受人违约，出卖人不予交房。2009年11月，原告向被告支付了首期购房款9.7万元，2010年1月原告向银行贷款支付了剩余的22.3万元，2011年8月原告交纳了住房专项维修资金0.9万元。2011年11月，被告开发的“清风小区”验收合格后，向原告发出通知前来办理交房手续，由于原告在办理交房手续中并没有交纳有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费，双方未能办理交房手续，之后双方多次协商均未果。2012年8月，原告诉至法院要求判令被告交付房屋。被告辩称原告至今仍未付清有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费用等相关款项，原告已经构成违约，根据合同约定，买受人已经违约，出卖人不予交房，根据《合同法》第六十七条之规定，被告享有先履行抗辩权。

【分歧】

第一种观点认为，双方签订的商品房买卖合同是真实意思的表示，合法有效，双方互负履行的义务，原告在办理交房手续时没有交纳有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费，已经构成违约，根据《合同法》第六十七条之规定，被告可以行使先履行抗辩权，不予交房。

第二种观点认为，交纳有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费只是合同的附随义务，原告已经履行了合同的主要义务，行使先履行抗辩权的条件之一是双方互负的履行义务具有对价关系，而合同的附随义务与原告的交纳房款义务显然不具有对价关系，被告不能行使先履行抗辩权，应当向原告交房。

【评析】

我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由此可知，先履行抗辩权是指依照合同的约定负有先履行义务的一方未履行义务或履行义务严重违约，相对方为保护自己的权益有权拒绝履行合同的权利。先履行抗辩权本质上是对预期违约的抗辩，先履行抗辩权是权属一时的抗辩权，先履行抗辩权仅产生阻却合同发生效力的作用，并不产生消灭合同的法律效果。当产生先履行抗辩权的原因消失后，合同应当继续履行。在传统民法上，只有同时履行抗辩权和不安抗辩权，先履行抗辩权是我国《合同法》首次明确提出的。

构成先履行抗辩权的条件有：一、须双方当事人在合同中互负债务，且形成对价关系；二、双方互负债务有先后履行顺序；三、合同约定先履行一方未履行义务或者履行不符合合同约定。对价关系是指合同双方当事人的互负对待给付义务之间互相依赖或者说相互牵连的关系，即所谓的“你与则我与，你不与则我亦不与”的义务对待关系，合同双方当事人互享债权，互负债务，一方的权利正好是对方的义务[1]。按照学界的通说认为，合同的主债务自始确定决定着合同关系的类型，合同附随义务可以随着合同的发展而不断形成，附随义务不受合同关系类型的限制，也决定不了合同关系的类型。合同的附随义务相对于主合同具有相对的独立性，不能与合同的主债务形成相应的对价关系。所以，只有当一方不履行合同的债务时，相对方才能行使先履行抗辩权，一方不履行附随义务，相对方不能行使先履行抗辩权。

先履行一方未履行义务或履行不符合合同约定主要包括四种情形：一、合同履行期届时，一方不履行。这种情况有可能是一方拒绝履行或者已经丧失了履行的能力，对于拒绝履行合同义务的，另一方可以行使先履行抗辩权，中止履行合同，并要求对方继续履行合同。如果对方已经丧失了履行能力，则可以要求解除合同。二、对方延迟履行，延迟履行主要包括两种情形其一是履行期届未履行，其二是已履行，但履行时间超过了期届。对于一方履行期届未履行，负有在先履行义务的一方当事人逾期未履行债务时，负在后履行义务的一方当事人虽履行期已经届至，但有权暂不履行合同，而等待其履行。对于已履行，但履行时间超过了期届，后一方履行的当事人的履行期限通常可以要求顺延。要求顺延的主张，是行使先履行抗辩权表现。三、合同部分履行，当在先履行的一方当事人至合同履行期时，只是部分履行合同，此时在后履行的一方可以成立先履行抗辩权，其行使先履行抗辩权的方式一般并非表现为拒绝受领，而是将自己的相应给付保留。四、瑕疵履行，一方瑕疵履行，另一方有权拒绝受领，并拒绝自己的给付，但轻微的瑕疵并未影响到履行利益时，依照诚实信用原则，不宜拒绝受领、拒绝自己的给付。

本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双务合同，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及交纳了住房专项维修资金，履行了《商品房买卖合同》的主要义务，而有线电视入网费、管道燃气开户费、可视对讲门费用仅是《商品房买卖合同》的附随义务，附随义务与合同的主义务并没有形成对价关系，原告不履行附随义务，并没有影响合同主要义务的履行，被告不能因为原告没有履行附随义务，而拒绝交房，被告主张的先履行抗辩权是不能够获得支持的。

【参考文献】

[1]杨书方、马旭升.合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件[J].人民司法，2009。

[2]朱广新.先履行抗辩权之探究[J].河南省政法管理干部学院学报.2006。