今年7月，平乐县人民法院受理了一起原告平乐县农村信用合作银行（以下简称农信银行）诉被告刘某借款合同纠纷一案。法院在审查案件有关材料时才发现，农信银行即使赢了官司，其债权也难于实现。因为，被告刘某已在与农信银行签订抵押合同前将房屋出租给他人，而且与对方签订了16年的租赁合同。当农信银行想通过法律程序实现债权时，又受“买卖不破租赁”这一法律原则的影响，抵押房屋价值严重受损，致使农信银行无法或难以实现债权而陷入了困境。

2011年8月初，平乐县刘某夫妇因购车缺乏资金，向农信银行申请贷款50万元。称有一栋自住的商品房，价值70万元，可用于抵押，并书面承诺该房屋没有出租他人。

农信银行工作人员按规定进行审核后，认为可以放款。双方于2011年9月2日签订了抵押借款合同。同时，合同对贷款期限、利率、还款方式、违约责任、实现债权费用等作了相关约定。原告依约向被告发放了贷款，将50万元借款打进了刘某个人账户。然而，让农信银行万万没有想到的是，刘某夫妇在农信银行审查贷款条件合格后，在2011年9月2日与农信银行签订抵押合同之前，瞒着农信银行又与邓某签订了《房屋出租合同》，合同约定，租赁期为16年，并由邓某一次性付给刘某夫妇租金20万元。邓某并已将款项通过农信银行转到刘某账户上。农信银行发放贷款后不久，抵押房屋就交付给了租赁人邓某。邓某自此享有了抵押房屋的管理使用权。

由于刘某未按约归还借款至2013年9月1日止，刘某尚欠本息50余万元。为维护原告的合法权益，农信银行将刘某诉至法院，要求刘某夫妇清偿借款。

法院在审理过程中，借款人刘某说房屋已租赁给了别人。农信银行到公安机关报案，公安机关认为是经济纠纷，没有构成犯罪而不予立案侦查。向法律顾问、资深律师咨询，认为邓某是善意第三人，其签订租赁合同在前，享有该房屋的管理使用权至租赁期满之日止。农信银行考虑再三，于日前先撤回了起诉。为此法官提醒：需警惕租赁权对抵押权的侵害风险。

抵押权因其具有优先受偿权的属性，已成为商业银行信贷业务中运用最为广泛的担保方式之一。由于抵押权具有不转移物的占有的特点，常与租赁权并存于同一物上，这就易产生两种权利的冲突。我国相关法律根据两种权利生效的先后顺序确定其优先权及效力，经依法登记生效的抵押权可对抗后设的租赁权；反之，则适用“买卖不破租赁”原则，将影响银行处置抵押物的效果，需引起银行警惕。

严格执行贷前调查和审查制度。一是在发放贷款前必须现场查看走访，确定抵押物的实际使用情况，必要时可采用公示、录像、照片等方式固定证据；二是要求抵押人对抵押物出租情况进行书面说明和保证，并明确抵押人及其股东提供虚假信息后将承担的违约责任；三是如存在租赁关系的，应审核租赁合同中是否有损害银行利益的条款，包括但不限于以下几个方面:租金价格明显低于市场平均水平、租金支付覆盖期限过长（超过1年）、不定期租赁、融资租赁及其他明显不利于出租人的条款等；四是即时登记抵押权，确保抵押合同的排他性；五是对先租后押且租赁期长于借款期的情形，可采取签订《三方协议》、重签租赁合同或变更租赁期限（租赁期限短于借款期限）等措施，以排除承租人的租赁优先权对抵押权的制约。

坚持贷后定期巡查并定期了解抵押物状况。银行应开展定期贷后检查，及时了解抵押物的现状。如发现抵押人贷前隐瞒抵押物已出租事实损害抵押权的，可根据相关合同条款追究抵押人及其股东的违约责任并提前收回贷款；如发现贷款后出租抵押物的，应及时告知承租人资产已抵押的事实及租赁合同的效力，防止其签订长期租赁合同。抵押权可能遭受损害时，银行应采取措施，提前收回贷款。

防控贷后倒签虚假租赁合同的发生。在兼顾成本效益的前提下，对大宗资产设定抵押前可通过公告的方式，收集该资产未出租的证据；在实现抵押权时如发现倒签虚假租赁合同损害银行利益的，应向法院提起合同无效的诉讼请求或及时向公安机关报案，以维护银行的合法权益。

控制收回再贷款及借新还旧过程的风险。在每次新设定抵押之前，银行都应再次进行现场核查，以了解抵押物的租赁状况，采取必要措施确保抵押权对租赁关系的排他性。