已经居住七年的房屋未能抵御特大洪水，造成地下功能房被雨水倒灌浸泡，业主损失惨重，是否可以要求开放商退房？因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人合同解除权该如何界定？一起发生在高档住宅小区里的商品房买卖合同纠纷近日在桂林市七星区人民法院判决，合议庭对此如何判定，法官又提出了哪些建议？

2010年桂林市某地产商新开盘了一处高品质住宅小区，在其时房价普遍不高的情况下，该小区每平方米单位价格却突破万元，但从事个体户经营的李某经济实力雄厚，不仅一次性付款购买了一套带有私人花园和地下功能房的物业，还置重金对房屋上下进行了豪华装修，其后李某在此安然无事地居住了七年。

不料天有不测风云，2017年中下旬，桂林市遭遇了百年一遇的特大洪水，李某的该套物业排洪系统所属的漓江河流域水位超过警戒线一米多，排洪系统失灵，李某家的地下功能房在7月至8月间两次被洪水倒灌，财产损失将近六万元。虽然在排洪救灾时开发商也积极提供了援助，但李某仍认为该房屋买卖过程存在欺诈，要求与开发商解除合同，退回购房原价款，并赔偿相关损失。

李某以市城建档案馆调取出的建筑设计图及竣工图为依据，指出开发商将规划为公共空间的自行车库和绿地私自改造成了地下功能房和私家花园，并将排水能力较强的管道排水系统擅自替换成排水能力较弱的集水井，使该套房屋的质量因不合乎要求造成严重影响自己居住使用的情况，符合了相关法律规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的条件，故行使该条款赋予的解除权，提出与开发商解除房屋买卖合同的诉请。

但是，开发商并不同意李某的说法。

开发商指出，该套物业的地下一层及花园并非公用空间，规划和建筑时便是以附属结构进行设计施工的，包括李某在内的全体相关业主均知晓该事实。且李某在购买该套物业时主动提出，欲将地下一层的功能房改造成带有娱乐功能的会客室，请求开发商予以协助，开发商才按照李某的要求，对影响功能房美观和实用价值的排水系统作出了改造，李某对此改造负有主要责任。故李某提出的诉讼依据站不住脚。

合议庭分析双方证据后认为，李某提供的鉴定结论尽管表明雨水倒灌系因排水不畅所致，但由于其主张的雨水倒灌仅发生在特殊自然灾害时期，该结论无法甄别造成排水不畅的具体原因是否与集水井质量有关，从而也无法推论出诉争物业因质量问题严重影响了居住使用。不过，开发商也并没有就自己提出的排水系统改造系按李某意愿进行的主张提出证据支持。

同时，根据合同法关于合同权利义务消灭的原因的相关规定，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件在原告支付价款，被告交付房屋、办理房屋产权证并提供保修服务后，已届履行完毕，原被告双方已不再就该合同相互负有义务和享有权利，即已履行完毕的合同无法解除。

基于此，法院一审判决驳回了李某的诉讼请求。

案件判决后，就李某在地下功能房进水被淹时发生的财产损失一项，法官指出，虽无法认定合同解除的依据，但李某仍旧可以质疑开发商和物业在管理过程中存在过错，依此对后者提起侵权诉讼，争取自己的财产损失赔偿权利。

本案合议庭的人民陪审员和主审法官对开发商也提出了经营建议，他们提醒道，开发商严格按照规划设计建筑施工是一项基本义务，不能让任何功利因素侵蚀了开发商的职业道德和专业素养，否则即使一时获得了蝇头小利，也必将被市场所鄙弃。