近年来，随着房地产市场的发展，接受物业企业专业服务已经成为城镇居民的新常态。就社会发展进程来说，专业的事情交给专业的人员负责已然成为趋势。聘请专业化的物业服务企业，提供水电消防日常维护、绿化卫生服务、专业安保服务、专业保障公共设施运行等以保障小区的日常运作。但由于一些物业管理企业服务观念僵化，管理模式陈旧，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权和法律意识日渐增强的情况下，业主与物业管理企业之间矛盾日益尖锐，因此因拒交物业费而引发的物业纠纷大量涌入法院。

近期，七星法院受理了某物业公司起诉某小区业主的物业服务合同纠纷案件。该案件涉案小区建成较早，规划设计及配套设施老旧，占地面积大，居住人员多，为起到解决问题和普法的作用，七星法院近期采用集中送达、集中开庭、集中宣判的方式审理了该小区的物业系列案件，案件结案后，双方当事人均未向上级法院上诉。

案情：原告某物业公司与桂林某小区业主委员会分别于2011年8月和2013年7月签订了两份《物业管理服务合同》及相应的补充协议，该合同及相关补充协议对服务期限、服务标准、收费标准、违约金计算方式进行了明确约定。原告进驻小区，为小区提供了物业服务。2016年9月，原告与小区业委会解除了合同，退出该小区的物业管理。被起诉的各被告为该小区的业主，因欠费时间、房屋面积不一致，各自拖欠原告的物业管理费用，经原告催收，各被告均未交纳物业管理费，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费及相应的违约金。

案件审理过程中，部分到场的被告进行了答辩，大致的抗辩的理由如下：1、业主本人没有参加合同的签订，业主不是合同的当事人，对业主本人没有法律效力，业主不应承担合同的交费责任；2、选举业主委员会及签订物业服务合同时，没有召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，不是业主共同决定，属于无效合同；3、部分业主委员会主要成员不是业主，业委会不具备合法性，根本不能代表小区业主，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同属于无效的合同；4、业委会及成员资格自始无效，以所谓业委会名义续签的物业合同也归无效；5、物业公司服务差，保安经常不在岗位，保洁不能做到地面干净；6、家中或有物品在公共场合被盗，安保未尽到安全保障义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。

审判：法院组织双方进行举证、质证、辩论后，审理认为,物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。业主辩称业委会及合同签订程序违法，但根据业主提交的现有证据不足以证实业委会及合同签订程序违法。合同的双方当事人是物业公司与该小区业主委员会而不是物业公司与业主委员会成员个人，业主委员会成员是否为业主并不直接影响合同的效力。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主均有约束力。从业主提供的证据看，原告提供的物业服务包括（工作人员不在岗、保洁卫生未达标等）存在较大瑕疵，履行合同不够全面。法院对物业服务费予以酌情扣减，确定被告按合同约定的收费标准的80%比例向物业公司交纳物业费。关于滞纳金或违约金，被告未及时交纳物业费，构成违约，但合同约定的违约金过高，从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。本院酌情确认被告按欠交物业费的15%支付违约金，故被告应支付原告部分违约金。

笔者认为：小区业主拒绝缴纳物业费的行为，造成物业公司运营困难，更是损害了其他正常缴费业主的利益，加剧了业主与物业公司之间的矛盾，影响了小区和谐共存。如出现物业纠纷，应做到依法、合理维权。若业主认为业主委员会成立不合法，可以提起相关诉讼，要求撤销备案或重新选举业主委员会；若对已聘请的物业公司的服务不满意，应通过正常的途径与物业公司沟通、协商解决，或向业主委员会反映，通过业主委员会监督物业公司的服务质量，物业公司不加以整改，可以通过业主大会解聘和重新选择服务质量更优的物业公司；若认为物业公司未尽到安全保障义务致使业主财产发生损失或物业公司提供的物业服务存在瑕疵，根据法律规定，“谁主张谁举证”的原则，保存好已有的可以证明待证事项的证据，为以后的诉讼提供相应的证据，法院根据相关证据判断物业公司是否尽到合同义务，业主是否缴纳物业费或减免物业费。当然，物业公司亦应提高公司员工的整体素质，只有不断的提高服务水平，才能为业主提供高水平、个性化的服务，给业主创造一个良好的物业服务环境和居住环境。