导语：租用600平米、耗资280余万打造的旅游产业项目刚刚试业半个月就面临倒闭，所租公司也走向破产，令人唏嘘。近期，象山区法院发布一起债权确认及相关纠纷典型案例，目前，案件已审理终结。

基本案情

2014年7月，唐某与甲公司签订了一份《租赁合同》，约定：甲公司将位于桂林某足球旅游文化产业园内的一处600平方米土地租给唐某建二层楼房约800平方米经营餐饮及旅游相关附属行业；租赁期为12年，月租金1 600元/月；甲公司为唐某办理建设需要的审批手续，提供有效的证明及相关手续；甲公司出资50万元建设费用；唐某在承租物上的建筑设计、施工全部由其自行负责，建设、装修费用除甲公司支付50万元外余款由唐某自负，在合同终止、解除租赁关系时，建筑物由双方评估，按实际出资额按份共有；合同双方任何一方违反本合同任一条款，均视为违约，违约方应向守约方支付本合同年租金30%的违约金，并赔偿因违约造成守约方的经济损失，守约方有权终止本合同等内容。

合同签订后，唐某与甲公司共同投资208万元用于房屋建设及筹备工作。主要涉及：米粉店、车库、酒窖、景观大道等等工程项目，但这些建设项目一直未取得建规部门建设审批手续。建设完工后，唐某与甲公司签订《补充协议》，约定：双方共同出资建设涉案的二层楼房及其配套用房，工程主体总造价为208万元，其中甲公司出资50万元，唐某出资158万元；上述所有共同出资建设的资产按双方出资额按份共有，甲公司24%，唐某76%等内容。

另，唐某在房屋旁建设了一条“福”字拓板景观道路，实际花费79万余元，经评估公司评估价值32.6万余元。

2015年9月，甲公司与唐某用上述房屋经营米粉餐饮，却在试业半个月后无法正常经营，面临倒闭。2018年甲公司因破产被强制清算，唐某于2019年1月向清算组申报债权，清算组作出初审意见，认定唐某债权本金为158万元，违约金13 680元；

唐某认为甲公司股东之间纠纷不断，其股东各方分别在产业园区大门设卡，造成客源无法进入产业园消费是其至今都经营不能的直接原因，并认为甲公司清算组债权认定错误，除了只认定该项目主体工程造价外，还遗漏了唐某所进行的附属设施工程、装饰装修工程及经营管理费用、经营设施投资款项的债权。唐某遂一纸将甲公司诉至象山区法院，要求其赔偿投资损失、利息及违约金共400余万元。

法院经审理认为，原、被告双方签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，约定由原告唐某在被告甲公司开发的产业园内租赁部分土地，由原、被告共同出资建设二层建筑物，由原告唐某经营餐饮业，其意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，依法有效成立。但在建设施工过程中因建设项目未取得行政部门批准建设手续，该建筑物没有合法物权。

如何确定工程造价？

工程完成后，双方通过补充协议形式，确定了建筑物的总造价及各自出资金额比例和所占份额。由于被告甲公司被强制清算原因，被告甲公司清算组解除上述《租赁合同》，符合我国《企业破产法》及最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》的相关规定。被告甲公司清算组按照双方确定的投资份额返还原告唐某的投资款158万元，具有合同依据，本院予以确认。原告唐某认为双方确定的工程总造价遗漏部分，经庭审调查，上述附属设施等工程均在双方签订补充协议前完成，补充协议中确定的工程总造价是在所有工程完工后所确定的，应当包括全部工程。原告唐某对其主张没有提供证据证明，本院不予采纳。

合同主体建筑以外的投资损失如何认定？

原告唐某因经营需要，在主体建筑物旁修建的一条“福”字拓板景观道路，现“福”字雕刻拓板已保留在被告甲公司的园区内，《租赁合同》的解除系由于被告甲公司原因导致，被告甲公司应当按照其评估价格32.6万余元赔偿原告唐某相应的经济损失。原、被告双方签订合同的主要目的是租赁土地使用权，原告唐某主张其经营管理费用及其他经营设备方面的投资损失的债权，无法律依据，本院不予确认。原告唐某主张违约金13680元，被告甲公司清算组予以认可，本院亦予以确认。

综上，法院依法判决被告甲公司返还原告唐某投资款债权、经济损失、违约金等共计192万余元。